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购买冒名出售的房产是否受法律保护?

作者:袁青锋   发布时间:2012-03-05 16:02:41


【要点提示】

购买他人冒名出售的房产,所购房屋是否受法律保护?裁判要旨在于购房人是否属于善意第三人。如果购房人不构成善意取得,则看事后所有权人是否追认无处分权人的行为。

【案件索引】 

   (2009)城民初字第244号民事判决;(2010)城民再初字第00003号民事判决,(2011)汉中民终字第00481号民事判决。 

【主要案情】

原审被告张文娟因与原审原告刘青、原审第三人刘光返还原物纠纷一案(文中人名均为化名),不服城固法院(2009)城民初字第244号民事判决,向检察机关申诉。汉中市人民检察院向汉中市中级人民法院提出抗诉。汉中市中级人民法院指令城固县法院再审本案。原审查明,原告刘青于2000年购得城固县博望镇腾龙小区A号楼6楼住宅一套(104.82平方米),并于2001年办理了房屋产权证书,后原告外出打工,该房及产权证书由其舅舅刘德(第三人之父)代管。2008年2月,第三人将上述房屋及产权证书以刘青名义出售,被告张文娟通过熟人办理了房屋过户手续。后原告向城固县房管局反映情况,该局撤销了新证恢复了原告的产权登记,但将刘青的房产证交给了被告。原告向被告索房无果诉讼到院。

【审判情况】

原审认为,被告张文娟与第三人刘光之间的房屋买卖行为,事先既无产权人授权,事后亦未有追认,属无效行为,被告所持有的该房屋产权证书已被房管部门撤销,故该房屋的产权属原告所有,应当向其返还房屋及产权证书。被告因此支出的购房款可向第三人追偿,被告房屋装修的支出,因其未提供相关证据,无法进行认定,可另行主张,故判决被告张文娟在十五日内向原告刘青返还房屋及产权证;驳回原告其他诉讼请求。

汉中市人民检察院抗诉认为,原审认定事实不清缺乏证据证明;张文娟与刘光没有共同侵权故意,也没有恶意串通,张文娟存在善意取得可能,原审判决返还房屋,适用法律错误。

该案再审经城固县法院、汉中市中级人民法院一二审审理认为:购房人不构成善意取得,由于原审主要当事人和证人未参与庭审,故存在检察机关抗诉意见指出的事实认定不清之情况,但尚不足以影响到案件裁判结果,故判决维持原审判决。

   【案件评析】

本案申诉人张文娟是在不知情,又在市场同价位的情形下购买的他人冒名出售的涉诉房屋,其购买的房屋是否受法律保护?裁判要旨在于购房人是否属于善意第三人。如果购房人构成善意取得,则购买的房屋应受法律保护;如果购房人不构成善意取得,则看事后所有权人是否追认无处分权人的行为。如果所有权人追认无处分权人的售房行为,则购买的房屋也受法律保护;如果所有权人未追认无处分权人的售房行为,则购买的房屋当然不受法律保护。

一、判断受让人是否构成善意取得,关键在于受让人的受让行为是否符合《物权法》第一百零六条规定。

《物权法》第一百零六条规定:受让人受让该不动产时是善意的;以合理的价格转让;转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记,受让人取得该不动产的所有权。本案中无处分权人刘光仅承认以刘青房屋向他人作借款抵押,并不承认出售房屋,受让人张文娟仅委托其丈夫办手续而其本人并未具体参与,在房屋交易中,看房议价是一个重要的交易过程,由于刘光当时并未参加,也未提供房产证、身份证等必要手续,故无法判断受让人张文娟受让房屋时是否善意;此外,受让人未通过正常程序办证,而是托熟人办理了房屋过户登记,事后城固县房管局发现刘青身份证复印件系伪造,便撤销了过户登记并办理了产权恢复到刘青名下的登记,也说明受让人未取得合法有效的房产登记。故受让人不构成善意取得。

二、在受让人不构成善意取得,且所有权人事后也未追认无处分权人行为的情形下,受让人购买的房屋当然不受法律保护。

本案申诉人张文娟购买刘光出售的刘青房屋,不构成善意取得。且由于刘光处分所有权人刘青的房屋,未经权利人追认,订立合同后也未取得处分权,故张文娟与刘光以刘青名义签订的《买房协议》、《房地产买卖契约》无效,故受让人购买的房屋当然不受法律保护。

三、无处分权人将不动产转让给受让人的,所有权人有权追回。

《合同法》第一百三十条 、第一百三十二条规定:买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。出卖的标的物,应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。《物权法》第一百零六条规定:无处分权人将不动产转让给受让人的,所有权人有权追回。故本案张文娟因合同取得的房屋应当予以返还,故原审原告刘青主张追回涉诉房屋及产权证书的请求应予支持。至于申诉人张文娟要求返还房价款并支付装修费的请求,由于其未反诉,故法院不予审理,应由其另行主张权利。

  

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